Toàn cảnh thị trường BĐS nhà ở TPHCM và vùng phụ cận

Năm 2020, trong khi thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM vẫn duy trì đà sụt giảm từ năm 2019 ở hầu hết các phân khúc, vùng phụ cận với các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai,... lại có sự phát triển đáng chú ý. Bước sang năm 2021, dự báo thị trường có thể hồi phục với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể.

Tại TP.HCM, ngoại trừ phân khúc nhà phố/biệt thự tăng so với năm 2019, các phân khúc còn lại đều sụt giảm cả về nguồn cung mới lẫn sức cầu. Trong khi đó, Bình Dương trỗi lên với nguồn cung mới lên đến 5,627 sản phẩm đất nền và khoảng 10,526 căn hộ, Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung mới nhà phố/biệt thự (2,749 căn). Ở phân khúc Bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường rơi vào trạng thái gần như “ngủ đông”.

Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc R&D DKRA Vietnam tổng kết diễn biến toàn cảnh thị trường bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2020

Phân khúc đất nền: TP.HCM khan hiếm nguồn cung mới, vùng lân cận chiếm tỷ trọng lớn

Trong năm 2020, khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã ghi nhận khoảng 84 dự án mở bán (khoảng 13,179 nền). Lượng tiêu thụ đạt khoảng 8,519 nền, chiếm xấp xỉ 65% nguồn cung mới- tỉnh Bình Dương dẫn đầu với khoảng 43% nguồn cung mới toàn thị trường (5,627 nền). Tại TP.HCM, nguồn cung mới đến từ 7 dự án (bằng 33% so với năm trước). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 59% (bằng 21% so với năm 2019).

Phân khúc căn hộ: Nguồn cung mới tập trung ở TP.HCM và Bình Dương

TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 88 dự án mở bán (khoảng 30,042 căn) trong năm qua, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 26,313 căn, chiếm xấp xỉ 87.6% nguồn cung mới.

Năm 2020, TP.HCM có khoảng 56 dự án mở bán (khoảng 17,579 căn), bằng 71.7% cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 86.6% (bằng 66.2% so với năm 2019). Bình Dương nổi lên là tâm điểm của thị trường căn hộ với hàng loạt dự án mở bán, cung ứng khoảng 10,526 căn, chiếm 35.1% tổng nguồn cung mới.

Nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào phân khúc Căn hộ hạng A, phân khúc dẫn đầu thị trường trong khi căn hộ hạng C gần như vắng bóng. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong năm 2020.

Phân khúc nhà phố/biệt thự: Nguồn cung – Sức cầu tăng so với năm 2019

Theo khảo sát của DKRA Vietnam, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự gia tăng trong năm 2020, tập trung ở Đồng Nai (38% tổng nguồn cung mới) và TP.HCM (34% tổng nguồn cung mới). Nhìn chung, các khu đô thị này đều có vị trí hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi ở quận vùng ven TP.HCM hoặc khu vực giáp ranh TP.HCM.

Ở TP.HCM, tuy nguồn cung mới và lượng tiêu thụ gia tăng nhưng ghi nhận cho thấy đa phần tập trung ở Quận 9. Theo đó, TP.HCM có 18 dự án mới mở bán (khoảng 2,504 căn), tăng 59% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 76% (khoảng 1,891 căn), tăng 75% so với năm 2019. Với thông tin thành lập thành phố Thủ Đức- tiếp tục là tâm điểm của thị trường, dẫn đầu nguồn cung và sức cầu. Tuy nhiên ngoại trừ khu Đông, mặt bằng giá sơ cấp hầu như không thay đổi, trong khi giao dịch thứ cấp giảm nhẹ do ảnh hưởng của đại dịch.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Biệt thự biển: Nguồn cung và lượng tiêu thụ thấp kỷ lục trong 5 năm

Trong năm 2020, nguồn cung và lượng tiêu thụ biệt thự biển sụt giảm đến mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Toàn thị trường đón nhận 541 căn biệt thự biển đến từ 10 dự án, bằng 21% so với năm 2019 (2,606 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% (bằng 12% so với năm trước).

Phân khúc nhà phố/shophouse biển trong khu phức hợp dần hồi phục và tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Condotel: Gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông” kéo dài

Tương tự loại hình biệt thự biển, nguồn cung mới và sức cầu condotel giảm mạnh, gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Cả năm 2020 có 3 dự án mới mở bán, chỉ bằng 5% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65% (bằng 4% so với năm 2019).

Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán của các chủ đầu tư lớn với pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo. Những thị trường từng dẫn đầu về phát triển condotel như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng,… từ đầu năm 2020 đến nay không ghi nhận dự án mới mở bán, lượng tiêu thụ khá thấp và gần như không phát sinh giao dịch.

Ông Phạm Lâm – CEO DKRA Vietnam và các diễn giả cùng tham gia tọa đàm và giải đáp các thắc mắc xoay quanh diễn biến thị trường và chủ đề chương trình báo cáo

Dự báo thị trường năm 2021

Theo dự báo từ DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2021 có thể phục hồi và tăng so với năm 2020, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, phân khúc đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng mạnh ở hầu hết các địa phương. Sức cầu sẽ tăng so với năm 2020, tuy nhiên rất khó sôi động như năm 2019. Tuy nhiên vẫn chỉ duy trì tỉ trọng lớn trong nguồn cung mới ở TP.HCM, khu Đông và khu Nam.

Phân khúc nhà phố/biệt thự được dự báo hồi phục tích cực và có sự tăng nhẹ so với năm 2020. Đồng Nai có thể tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới. Ở phân khúc này thì TP.HCM, khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỉ trọng lớn trong nguồn cung toàn thành. Những dự án nằm trong khu đô thị lớn, được quy hoạch bài bản bởi chủ đầu tư uy tín và có giá trị khoảng 10 tỷ đồng/căn sẽ được ưu tiên lựa chọn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel và biệt thự biển có thể tăng và tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc. Sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức thấp, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để thay đổi đột biến. Bên cạnh đó, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều quan tâm. Đặc biệt, khách hàng tin tưởng vào thương hiệu quản lý vận hành quốc tế hơn những chương trình cam kết lợi nhuận.

Ông Trần Đình Thiên – Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam trình bày những chính sách tài chính và kinh tế vĩ mô cho năm 2021

Đánh giá về lực đẩy thị trường năm 2021

Tương tự giai đoạn 2013 – 2015, thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM năm 2020 cũng đối mặt nhiều thách thức với ảnh hưởng kép từ đại dịch và đà suy giảm kéo dài từ năm 2019. Do sự siết chặt quy trình thủ tục cấp phép dự án của các cơ quan Nhà nước, nguồn cung dự án mới tiếp tục sụt giảm đáng kể. Tại TP.HCM, dù nguồn cung mới giảm mạnh, mặt bằng giá vẫn liên tục tăng cao, đặc biệt là mức giá sơ cấp ở các giai đoạn sau tăng trung bình 10% – 15% so với giá bán ở giai đoạn trước. Điều này làm khả năng sở hữu nhà cho người có nhu cầu ở thực với nguồn tài chính không cao càng trở nên khó khăn.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do đại dịch trong năm 2020 và sự cố vỡ cam kết lợi nhuận cuối năm 2019. Thị trường đã manh nha xuất hiện hình thức đầu tư tài chính Bất động sản giống như tín thác đầu tư Bất động sản mà luật pháp chưa có quy định cụ thể. Tại khu vực Bảo Lộc – Lâm Đồng, nhiều dự án được quảng cáo với mô hình mới như homestay, farmstay,… Tuy nhiên, hiện nay Nhà nước chưa có quy định cụ thể để giám sát, quản lý hoạt động của các loại hình này. Những điều trên cho thấy thị trường vẫn tiềm ẩn một số nguy cơ và rủi ro nhất định.

Trên nền tảng các tiền đề hiện hữu như trên, DKRA Vietnam nhận định cần có thêm những giải pháp kích hoạt lực đẩy thị trường Bất động sản năm 2021 qua các yếu tố sau:

– Về chính sách pháp lý: Hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản Nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường. Các quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường.

1/ Về hạ tầng giao thông: Đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng giao thông sớm đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, quy hoạch thành phố Thủ Đức cần được Nhà nước ban hành hướng dẫn cụ thể hơn để doanh nghiệp và người dân chủ động có chiến lược phát triển phù hợp.

2/ Vai trò của doanh nghiệp bất động sản: Doanh nghiệp nên đa dạng hóa kênh tiếp cận nguồn vốn mới từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư ngoại,… để nâng cao năng lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào kênh huy động vốn từ khách hàng. Đồng thời, chủ đầu tư phải chú trọng đầu tư cảnh quan, tiện ích dự án, đảm bảo chất lượng công trình và áp dụng linh hoạt các chính sách bán hàng,… nhằm tạo lợi thế cạnh tranh và thu hút sự quan tâm của khách hàng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong các mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Quan trọng hơn hết, các doanh nghiệp cần nghiêm túc tuân thủ quy định của pháp luật, tránh những sai phạm gây bất ổn cho thị trường và xã hội.

3/ Phát triển bất động sản xanh, bền vững: Đây là xu thế tất yếu cho thị trường và các doanh nghiệp. Trong dài hạn, dự án đáp ứng các tiêu chí xanh và bền vững sẽ mang lại nhiều giá trị cho người mua, chủ đầu tư và cả cộng đồng. Do đó, bất động sản xanh và bền vững nên được các chủ đầu tư chú trọng hướng tới trong tương lai gần.

Bước sang 2021, để vượt qua khó khăn và bước vào giai đoạn phát triển mới, thị trường Bất động sản Nhà ở sẽ cần nhiều lực đẩy giúp phục hồi và tăng tốc trở lại. Một trong những yếu tố đáng lạc quan là diễn biến kinh tế vĩ mô và công tác kiểm soát dịch bệnh rất tốt của Việt Nam. Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam, tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2020 ước tính tăng 2.91% so với năm 2019 dù năm qua có nhiều biến động. Ngân hàng Thế giới (World Bank) cũng dự báo kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng khoảng 6.8% trong năm 2021 – mức tăng trưởng thuộc hàng đầu thế giới. Điều này mang đến triển vọng, cơ hội và nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường Bất động sản chuyển mình.

Đặc biệt, việc thành lập thành phố Thủ Đức và chủ trương đẩy mạnh triển khai nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm trong năm 2021 cũng là lợi thế thúc đẩy thị trường bứt phá trong tương lai.

Ngọc Anh